[일본 투자] 일본 부동산(아파트, 맨션) 구매시 초기 비용 정리. 부동산 매매

저는 아직 실제 부동산을 구매할 생각은 없지만 아무래도 월세가 비싼 일본에 거주하다 보니 일본 부동산에 계속 관심을 두게 되네요. 일본에서 부동산을 구매할 때에는 한국보다 많은 초기 비용을 필요로 합니다. 그리고 일본 부동산은 가격이 잘 오르지 않는다는 고정관념이 있는데요. 최근에는 일본 부동산 가격도 제법 가파르게 상승하여 버블기의 가격을 돌파했다고 하네요.([일본 투자] 일본 수도권 신축 아파트 가격 마침내 부동산 버블기 넘어.. 외국인이 일본 부동산 구매?) 오늘은 부동산 구매에 드는 초기 비용을 정리 해보려고 합니다.

<목차>

1. 중고 아파트 (맨션) 구매시 대략적인 초기 비용

2. 중고 아파트 (맨션) 구매시 비용 내역 

3. 3천만 엔의 맨션 구매 시뮬레이션 

 

 

 

중고 아파트 (맨션) 구매시 대략적인 초기 비용

일본에서 중고 아파트를 구입하기 위한 초기 비용은 일반적으로 아파트 가격의 5~8% 정도라고 합니다. 대출을 이용하거나 건물 가격이 비쌀 경우 경비는 여기서 더 높아지게 됩니다.

그리고 중고 맨션의 경우 구입 후 리폼을 생각하는 경우도 많은데 리폼 비용까지 포함하여 자금 계획을 세울 필요가 있습니다. 이 경우 일본에서는 오버론이라고 하여 여러 경비나 리폼 비용까지 대출할 수 있는 제도도 있습니다.

일본 넷뱅크 금리.

위에는 주택론 금리를 비교한 표 인데요 변동금리로 년 0.31% 부터도 대출이 가능하네요. 물론 외국인의 경우는 이 대출 금리를 받기 어렵습니다. 일본은 금리가 저렴하여 구매할 때 최대한 많은 금액을 빌리는 것도 방법일 것 같습니다.

 

중고 아파트 (맨션) 구매시 비용 내역 

 

<구매 시 비용>

중고 주택을 구매 시 필요한 비용은 다음 3가지입니다.

1. 착수금 (手付金)
   매매 계약을 위해 착수금을 지불합니다. 일반적으로는 매매 대금의 5%~10% 정도입니다. 일정기간을 정하고 그 기간 내라면 착수금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 
2. 인지세 (印紙税)
   매매 계약서에 붙이는 수입 인지세는, 나라에 납부하는 인지세입니다. 
3. 중개 수수료
   중고 아파트의 경우 부동산 회사의 중개가 필요하므로 부동산 회사에 중개 수수료를 지불합니다. 중개 수수료는, 물건 가격 400만 이상의 경우의 상한액은 물건 가격의 3% + 6만엔 + 소비세입니다. 이것은 상한액이기 때문에 부동산 회사에 따라서는 할인해 주는 경우도 있습니다. 

 

<인도 시 비용>

주택 인도시에 걸리는 비용은 아래와 같습니다.

1. 구매금액 대금
   구입 금액에서 착수금을 뺀 남은 대금을 지불합니다.
2. 주택 담보 대출 관련 비용
   
   1. 금전 소비 대차(金銭消費貸借)에 수반되는 인지세
   2. 대출 수수료 또는 대출 보증료
   3. 사무 수수료
   4. 화재보험료
   5. 적합 증명서(플랫 35 이용 시나 구 내진 물건의 경우)
   6. 선수금(頭金)
      
      
3. 관리비·수선 적립금의 청산금
   아파트의 경우는 관리 조합에 매월 지불하는 관리비와 수선 적립금이 있어, 인도할 때에 일할 계산으로 청산합니다.
4. 고정자산세·도시계획세의 청산금
   매년 1월 1일의 부동산 소유자에게 그 해의 고정자산세, 도시계획세가 청구됩니다.
5. 등기 비용
   소유권의 이전 등기, 대출을 이용하는 경우는 저당권 설정 등기를 신청해, 등기 면허세를 지불합니다. 사법서사를 이용할 때에는 사법서사에 대한 보상도 필요합니다.
6. 중개 수수료
   인도받을 때 중개 수수료가 발생합니다.

 

<입주 후 비용>

입주 후 걸리는 비용은 다음과 같습니다.

1. 부동산 취득세
   토지, 건물 등 부동산을 구입했을 때에 걸리는 세금입니다. 구입 후 몇 개월 내에 통지서가 발송됩니다.
2. 고정자산세, 도시계획세
   매년 1월 1일의 아파트 등의 소유자에게 부과되는 세금입니다. 구입한 다음 해부터 그 해의 4월 이후에 통지서가 보내집니다.
3. 관리비, 수선 적립금
   아파트의 관리 조합에 매월 지불하는 비용으로, 관리비는 매월의 청소 비용 등에, 수선 적립금은 대규모 수선이나 설비의 교환 등의 때에 사용됩니다.
4. 리모델링 비용
5. 이사 비용

 

 

3천만 엔의 맨션 구매 시뮬레이션

3000만엔의 중고 맨션을 구매하는 것을 가정하여 구입 경비를 시뮬레이션해보면 다음과 같습니다.

선수금으로 300만엔을 넣고 2700만 엔을 대출받는 가정으로 계산합니다.

계약시의 여러 경비

착수금 (매매 대금의 5%)	1,500,000엔
중개 수수료 (계약시 반액)	528,000엔
매매계약서 수입인지대	10,000엔
합계	2,038,000엔

인도시의 여러 경비

주택론에 걸리는 경비	660,000엔
금전 소비 대차 계약서의 수입 인지대	20,000엔
화재보험료	150,000엔
선수금	3,000,000엔
관리비, 수선 적립금의 청산금	30,000엔
고정자산세, 도시계획세의 청산금	75,000엔
등기 비용	300,000엔
중개 수수료(결제시 반액)	528,000엔
합계	4,763,000엔

위 계산에서 보듯이 실제 맨션을 구입하는데 드는 총비용은 약 6,801,000엔입니다.

3000만 엔의 중고 맨션을 구매하는데 대략 8%의 경비가 추가적으로 소요되었네요. 

 

 

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일본 거주 개발자의 일본 이야기